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département 37 ( Indre et Loire ) Touraine région centre : Vente de pavillon, maison neuve et ancien et d'appartement ou d'immeuble, terrain à batir. L'agence de St Avertin recherche et vente de bien immobilier sur les villes: St Avertin, Tours, Joué-lès-tours, Veigné, Monts, Montbazon, La Riche, St Pierre Des Corps, La Ville Aux Dames, Montlouis, Vernou, Athay Sur Cher, Bléré, Artanne, Ballan-Miré, Fondettes, Rochecorbon, Amboise, Luzillé, Langeais, Nazelle Négron, Véretz, Larcay, Ligueil, Artanne, Saint Martin Le Beau......
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Département 17 " Charente maritime " vente de maison Ile de Ré... Vente et achat de pavillon, maison neuve et ancienne et d'appartement neuf et ancien ou d'immeuble, terrain à batir pour construction de maison individuelle.
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13/05/2012
Mise à jour le 13.05.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies, un acte de vente doit être réalisé. Cet acte doit obligatoirement se faire par l'intermédiaire d'un notaire afin de revêtir la forme d'un acte authentique.
Signature de l'acte L'acte de vente doit être signé par l'acquéreur, le vendeur et le notaire. Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend le bien.
La remise des clés se fait lors de la signature de l'acte de vente, sauf si l'acquéreur et le vendeur en décident autrement.
Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original appelé "la minute" et remet à l'acquéreur une copie constituant son titre de propriété qui doit être conservée.
Versement du solde Le solde du prix de vente ainsi que les frais d'acte notarié doivent être versés à la signature de l'acte de vente. Si le notaire de l'acquéreur et celui du vendeur ont collaboré à la rédaction de l'acte, ils doivent signer ensemble l'acte de vente. Les honoraires dus pour la réalisation de l'acte de vente sont alors partagés entre les 2 notaires.
Notification de l'acte Une fois signé, l'acte de vente doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen (pli d'huissier ou remise en mains propres lorsque l'acte de vente est conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire).
Délai de réflexion Lorsqu'un acte de vente n'est pas précédé d'un avant-contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 7 jours pour revenir sur son engagement. Ce délai court à compter :
du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte de vente,
ou de la remise en mains propres de l'acte de vente. L'acquéreur doit porter dans cet acte la mention manuscrite attestant de sa connaissance de la faculté de réflexion et de celle de son jour de départ.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
L'acquéreur qui revient sur son engagement doit le notifier au vendeur, avant l'expiration du délai de 7 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Attention : durant le délai de réflexion, aucune somme ne peut être réclamée à l'acquéreur.
Contenu L'acte de vente doit au minimum mentionner :
l'état civil du vendeur et du futur acquéreur,
l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)
l'adresse du bien,
le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes. La mention de la superficie du logement est obligatoire s'agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété, dès lors que la superficie du logement est au moins égale à 8m²,
le montant des honoraires dus au professionnel mandaté chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
le prix de la vente et ses modalités de paiement (il doit notamment indiquer si la prix de vente sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
les hypothèques, charges et servitudes privées,
la date limite pour la signature de l'acte de vente définitif.
Annexe à l'acte de vente Tout acte de vente doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostics techniques immobiliers.
Frais de mutation de propriété Les frais exposés par le notaire pour établir l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur, sauf si le vendeur et l'acquéreur en décide autrement. Ces frais sont les suivants :
droits et taxes payés au Trésor public collectés par le notaire (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée suivant la nature de l'opération),
rémunération du notaire (rédaction de l'acte de vente…) et s'il y a lieu les honoraires libres (consultations, expertise…),
frais engagés pour le compte des parties (extrait de cadastre…).
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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13/05/2012
Faites la demande dans l'onglet "nous cherchons pour vous", Ce service, reservé aux inscrits, est simple à utilisé. Il présente un avantage par rapport aux enregistrement des recherches déja proposé sur le site. Suite à une recherche, vous cliquerez sur l'icône du service. Les critères specifiés seront enregistrés et un mail sera automatiquement envoyé à l'agence de manière a ce qu'un vendeur puisse prendre contact avec vous pour de plus amples informations et ainsi, vous offrir un service encore plus personalisé.
Si vous n'êtes pas encore inscrit, ouvrez un compte c'est gratuit! Sinon authentifiez-vous Une fois authentifié, effectué une recherche sur le site àl'aide de l'outil prévu acet effet Dès que vous êtes sûre de vos critères, cliquez sur : Pour vous rafraichir la mémoire, vous pouvez consulter l'historique de vos demandes dans "votre espace"
Logement à construire : contrat de réservation Mise à jour le 31.03.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Lorsque le candidat acquéreur et le vendeur (le promoteur) sont parvenus à un accord sur la vente d'un logement sur plan (à construire), il est recommandé de signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire). Ce contrat engage le vendeur, si le programme est commencé, à réserver un logement au candidat acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.
Signature En pratique, le contrat de réservation est réalisé directement entre le vendeur et le futur acquéreur. Toutefois, pour sécuriser leur relation, il est recommandé de le faire réaliser chez un notaire, qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente définitif.
Notification Le contrat de réservation doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen (pli d'huissier ou remises en mains propres lorsque le contrat de réservation est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté).
Délai de rétractation Le candidat acquéreur qui a signé un contrat de réservation peut revenir sur son engagement d'acheter le logement sur plan dans un délai de 7 jours. Ce délai court à compter :
du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation,
ou du lendemain de la remise en mains propres du contrat de réservation. Le candidat acquéreur doit porter dans cet acte la mention manuscrite attestant de sa connaissance de la faculté de rétractation et de celle de son jour de départ.
La rétractation doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de 7 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le candidat acquéreur se rétracte sous les 7 jours, le dépôt de garantie doit, à sa demande, lui être restitué dans son intégralité, sans retenu ni pénalité, dans un délai de 3 mois à compter du lendemain de la date de rétractation.
Contenu Le contrat de réservation doit au minimum mentionner :
la description détaillée du logement à construire (la surface habitable en mètre carré, le nombre de pièces principales et des dépendances, la situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier, la description des matériaux à utiliser…),
le prix de vente prévisionnel du logement et ses modalités de révisions, la date à laquelle la vente peut être conclue et, éventuellement les prêts que pourra obtenir le candidat acquéreur. Le vendeur peut s'engager auprès de l'acquéreur à lui faire obtenir un prêt immobilier,
les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'achat,
le délai d'exécution des travaux.
Sommes versées Avant la signature du contrat de réservation
Aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature du contrat de réservation.
Au moment de signer le contrat de réservation
Le vendeur peut éventuellement demander au candidat acquéreur de verser un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert dans une banque au nom du candidat acquéreur, en contrepartie de la réservation du logement. Le montant du dépôt de garantie est limité à :
5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an,
2 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
Après la signature du contrat de réservation
Le candidat acquéreur doit échelonner le paiement des travaux en fonction de l'avancement des travaux.
Si le vendeur bénéficie d'une garantie d'achèvement des travaux accordée par un organisme extérieur (elle garantie que le vendeur ou un tiers fournira les fonds nécessaires à l'achèvement du logement en cas de défaillance du constructeur), le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :
35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,
70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,
et jusqu'à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.
Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement.
En revanche, si le vendeur ne bénéficie pas de cette garantie et que le candidat acquéreur fait l'acquisition d'une maison individuelle sur plan, l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :
20 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,
45 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,
et jusqu'à 85 % du prix total à l'achèvement des travaux,
Les 15 % restant sont versés à la livraison du logement.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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13/05/2012
A compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci ne peut toutefois pas s’appliquer pour les opérations réalisées en zone C, sauf agrément ministériel. Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, mais peut en revanche l’être à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.
L’investisseur a le choix entre deux options : • Le dispositif « Scellier » avec réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Le bailleur s’engage alors à respecter des plafonds de loyers ; • Le dispositif « Scellier intermédiaire » avec réduction d’impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s’ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s’engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif « Scellier »).
Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2009, cette réduction d’impôt coexiste avec le dispositif « Robien recentré ». Champ d’application Sont concernés :
• l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ; • les logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, d’une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette demande ; • l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ; • les logements acquis, qui font l’objet de travaux de réhabilitation par le vendeur ; • l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (Arrêté du 19 décembre 2003 pris en application des articles 2 duodecies, 2 duodecies A, 2 terdecies A, 2 terdecies B, 2 terdecies C, 2 quindecies B et 2 quindecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis pour être réhabilités).
Ce régime de réduction d’impôt concerne les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, A bis, B1 et B2 (Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement et Arrêté du 22 décembre 2010 pris pour l’application de l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes en zone A bis). Les investissements en zone C sont exclus, sauf agrément ministériel (Décret n° 2010-1112 du 23 septembre 2010 relatif à l’agrément prévu au X de l’article 199 septvicies du code général des impôts).
Dans les DOM : le dispositif Scellier est applicable aux opérations réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2013 ; des modalités particulières sont prévues concernant le taux de la réduction, les plafonds de loyers et les plafonds de ressources (en cas de Scellier Intermédiaire). Le contribuable doit justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur (RT 2005 actuellement définie par : Décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions ; CCH : art. R. 111-20 ; Arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments). La preuve est apportée par tous moyens, notamment par la production d’une synthèse d’étude thermique standardisée RT 2005.
Caractéristiques du dispositif Scellier La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Réduction d’impôt • pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 : 25 % • pour les logements acquis ou construits à partir de 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement : • 22 % si le logement est labellisé BBC « bâtiment basse consommation » (20 % pour 2012), • 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC (10 % pour 2012). Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par :
• Décret n° 2010-823 du 20 juillet 2010 pris pour l’application de l’article 199 septvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement immobilier locatif • Arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ».
Pour bénéficier du label BBC, un bâtiment doit non seulement être performant d’un point de vue thermique mais aussi faire l’objet d’une certification portant sur la sécurité, la durabilité et les conditions d’exploitation des installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de climatisation et d’éclairage ou encore sur la qualité globale du bâtiment.
Ainsi, ces labels de haute performance énergétique sont délivrés en option de certifications délivrées par des organismes privés ayant passé une convention spéciale avec le ministère en charge de la construction (Certivea, Cerqual, Cequami et Promotelec).
Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement. Report de la réduction d’impôt Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes. Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt. Conditions concernant le locataire Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. Aucune condition de ressources du locataire n’est exigée. Plafonds de loyer Ils diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement. Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont les suivants : • Pour des investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2011 : Zone A bis* Plafonds de loyer au m² 21,70 € Zone A* 16,10 € Zone B1 13 € Zone B2 10,60 € Zone C 6.10 € (Sous réserve d’agrément)
* Les zones A bis et A sont définies par l’arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyer ne s’appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2011. Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009. Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010). • Pour des investissement réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et baux conclus en 2011 Plafonds de loyer au m2 Zone A* 21,84€ Zone B1 15,19€ Zone B2 12,42€ Zone C 9,10€
* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009. Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010). Caractéristiques du dispositif Scellier intermédiaire Engagement de location • 9, 12 ou 15 ans Le bailleur bénéficie d’une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts durant toute la période. Réduction d’impôt • pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 : 25 % • pour les logements acquis ou construits à partir de 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement : • 22 % si le logement est labellisé BBC « bâtiment basse consommation » (20 % pour 2012), • 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC (10 % pour 2012). Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par :
• Décret n° 2010-823 du 20 juillet 2010 pris pour l’application de l’article 199 septvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement immobilier locatif • Arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ».
Pour bénéficier du label BBC, un bâtiment doit non seulement être performant d’un point de vue thermique mais aussi faire l’objet d’une certification portant sur la sécurité, la durabilité et les conditions d’exploitation des installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de climatisation et d’éclairage ou encore sur la qualité globale du bâtiment.
Ainsi, ces labels de haute performance énergétique sont délivrés en option de certifications délivrées par des organismes privés ayant passé une convention spéciale avec le ministère en charge de la construction (Certivea, Cerqual, Cequami et Promotelec).
Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.
Au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égale chaque année à 1,66 % du prix de revient du logement. Report de la réduction d’impôt Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes. Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt. Conditions concernant le locataire Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant. Ce dispositif est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire. Plafonds de loyer Les plafonds de loyer diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement : • pour des investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2011 :
Zone A bis* Plafond de loyer au m² 17,36 € Zone A* 12,88 € Zone B1 10,40 € Zone B2 8,48 € Zone C 4,88 € (Sous réserve d’agrément)
* Les zones A bis et A sont définies par l’arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyer ne s’appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2011. Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009. Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010). • pour des investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et baux conclus en 2011 Plafonds de loyer au m2 Zone A* 17,47€ Zone B1 12,15€ Zone B2 9,94€ Zone C 7,28€
* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009. Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010). Plafonds de ressources Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2011, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :
Composition du foyer locataire Lieu de location Zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €) Zone C (en €) Personne seule 44 793 33 272 30 500 30 294 Couple 66 943 48 860 44 789 40 717 Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 80 471 58 493 53 619 48 744 Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 96 391 70 790 64 891 58 992 Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 114 109 83 085 76 163 69 237 Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 128 402 93 720 85 911 78 101 Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 14 312 + 10 646 + 9 758 + 8 871
Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: http://www.logement.gouv.fr
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19/04/2012
Mise à jour le 24.10.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Le terrain est isolé dès lors qu'il ne provient pas d'une division d'un même bien.
L'achat d'un terrain isolé présente certains avantages, car il offre la liberté de réaliser tout type d'habitation à condition de satisfaire aux règles d'urbanisme en vigueur. Ce type d'achat n'est toutefois pas sans contrainte pour l'acquéreur qui doit s'assurer que le terrain qu'il souhaite acheter est constructible et viabilisé.
Des vérifications s'imposent donc avant toute signature d'une promesse de vente.
Caractéristiques du terrain Avant toute signature d'une promesse de vente, l'acquéreur doit s'assurer que le terrain :
est constructible au regard des règles d'urbanisme, c'est-à-dire qu'il est apte à recevoir et supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la construction envisagée. Toutefois, si le terrain est vendu comme un terrain "à bâtir", le vendeur s'engage obligatoirement à vendre un terrain constructible. En dehors de ce cas, l'acquéreur peut vérifier cette caractéristique en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel. Il peut également recourir à un spécialiste pour faire réaliser une étude précise du sol,
et est viabilisé , c'est-à-dire qu'il est raccordé (ou raccordable) aux voiries et réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...).
Vérifications préalables Avant toute signature d'une promesse de vente, il est recommandé à l'acquéreur de consulter :
le plan local d'urbanisme (Plu)
ou le plan d'occupation des sols (Pos) s'il est toujours en vigueur.
Ces documents donnent des informations sur les futurs projets d'aménagement applicables localement et apportent des précisions sur les règles de construction et délimitations des zones à risques naturels ou technologiques.
À défaut de Plu ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.
L'ensemble de ces documents peut être consulté auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le terrain.
Source Service Public en du 12/05/2012 http://www.service-public.fr/
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19/04/2012
Mise à jour le 21.03.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Il existe 5 types d'obligations générales incombant au propriétaire qui loue un logement parmi lesquelles, l'obligation de délivrer un logement décent, l'obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement, l'obligation de ne pas s'opposer à certains travaux réalisés par le locataire, l'obligation d'assurer la jouissance du logement et l'obligation de transmettre gratuitement une quittance de loyer.
Nature des obligations Obligation de délivrer un logement décent
Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d'une surface habitable et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.
Obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement
Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. C'est particulièrement le cas chaque fois que l'équipement défaillant doit être remplacé.
Si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le contrat de location, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période déterminée.
Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.
Obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux
Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement (par exemple, lorsqu'il s'agit de petits aménagements qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage).
Obligation d'assurer un usage paisible du logement
Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquilité de son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration). Toutefois, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (par exemple, les nuisances sonores).
Obligation de transmettre une quittance de loyer
Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.
La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.
Recours du locataire Si le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d'exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :
la commission départementale de conciliation,
ou le greffe du tribunal d'instance.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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19/04/2012
Obligations du locataire Mise à jour le 02.03.2010 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Les obligations du locataire sont les mêmes pour tous les types de location.
Le locataire à l'obligation de :
payer le loyer et les charges locatives justifiées aux dates prévues. Cette obligation est impérative. Le paiement partiel peut être une cause de résiliation du bail. En cas de litige et lorsque le locataire estime que le propriétaire n'a pas exécuté ses obligations, il peut toutefois se faire autoriser par le juge du tribunal d'instance à verser le paiement du loyer sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts et consignations,
user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location,
effectuer les réparations locatives,
réparer les dégradations ou les pertes qu'il a causées à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure,
assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
s'assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendie). Le propriétaire est en droit de demander chaque année une attestation d'assurance.
A noter : les clauses qui prévoient la résiliation du bail notamment en cas de non-paiement du loyer et des charges, de non-souscription à une assurance couvrant les risques locatifs, de non-respect de l'obligation d'user du logement loué selon la destination prévue dans le contrat de bail, sont valables.
Obligations de ne pas faire
Le locataire ne doit pas :
transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation,
s'opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes, que le propriétaire doit faire,
céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire.
Travaux de réparation et d'amélioration Liste des réparations locatives
Toutes les petites réparations et les dépenses d'entretien courant sont à la charge du locataire.
La liste des réparations figure sur le décret du 26 août 1987. Elle concerne uniquement les parties du logement dont l'usage est réservé au locataire :
parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif (jardin privatifs, terrasses, gouttières,...),
ouvertures intérieures et extérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores, ...),
parties intérieures (maintien en état de propreté, raccords des peintures, papiers peints, revêtements de sol, placards et menuiseries, ...),
installations de plomberie (canalisations d'eau et de gaz, fosses septiques, appareils de chauffage et d'eau chaude, ...),
installations électriques (interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules, ...),
autres équipements mentionnés dans le bail (appareils électroménager, de conditionnement d'air).
Les réparations qui ne figurent pas sur cette liste incombent au propriétaire.
Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration doivent faire l'objet d'un accord préalable écrit avec le propriétaire.
Le propriétaire ne peut dans tous les cas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisé s'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Travaux de mise aux normes d'habitation Principe
Les travaux exécutés à l'initiative du locataire sont destinés à mettre le logement en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort (installation d'eau, d'électricité, de chauffage, équipements sanitaires,...).
Ils ne doivent pas compromettre le bon aspect ou la solidité de l'immeuble.
Le locataire doit notifier au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention d'exécuter des travaux et lui en adresser l'état.
Intervention du propriétaire
Le propriétaire dispose d'un délai de 2 mois pour :
soit faire connaître son intention d'exécuter les travaux à ses frais dans un délai maximum de 1 an,
soit saisir le tribunal d'instance s'il veut s'opposer aux travaux, après avoir éventuellement saisi la Commission départementale de conciliation pour rechercher une solution amiable,
soit donner son accord.
Intervention du locataire
Le locataire peut effectuer des travaux sans l'accord du propriétaire :
si le propriétaire n'a pas saisi le juge d'instance dans le délai prescrit,
si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien fondé de l'opposition du propriétaire,
si le propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'il s'était engagé à exécuter dans le délai de 1 an.
Toutefois, si les travaux entrepris par le locataire affectent le gros oeuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger leurs exécutions sous le contrôle d'un homme de l'art désigné avec son accord ou à défaut par le juge compétent.
Indemnisation du locataire
Le locataire peut se faire indemniser en fin de location ou par déduction du montant du loyer pour les travaux qu'il a effectué dès lors qu'ils ont améliorés le confort ou l'équipement du logement.
En cas de contestation
Les litiges relatifs aux réparations locatives doivent être portés préalablement devant la Commission départementale de conciliation.
source le 12/05/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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18/04/2012
Caractéristiques d'un terrain situé dans un lotissement Mise à jour le 24.10.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le lotissement est une procédure qui a pour objet la division de terrains en vue de l'implantation de constructions.
Elle présente certains avantages, car elle offre la garantie que les terrains à vendre sont constructibles, viabilisés et délimités. Ce type d'achat n'est toutefois pas sans contrainte pour l'acquéreur qui doit par ailleurs respecter certaines règles imposées par le cahier des charges et le règlement de lotissement.
Des vérifications s'imposent donc avant la signature de toute promesse de vente.
Caractéristiques du terrain Dans un lotissement, le terrain est obligatoirement :
constructible au regard des règles d'urbanisme, c'est-à-dire qu'il est apte à recevoir et supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la future construction,
viabilisé, c'est-à-dire qu'il est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...) mais il reste à effectuer les branchements entre la future construction et les réseaux,
et délimité avec précisions par un acte de bornage.
Attention : ces caractéristiques conditionnent la validité de la vente. Ainsi, si la parcelle acquise s'avère finalement inconstructible, n'est pas viabilisée ou délimitée, l'acquéreur peut faire un recours devant le tribunal de grande instance pour demander la nullité de la vente.
Contraintes à respecter Avant la signature d'une promesse de vente, l'acquéreur doit consulter le cahier des charges et le règlement de lotissement. Ces documents ne sont pas obligatoires mais ils sont très répandus.
Le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis (c'est-à-dire des propriétaires). Il donne des informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...).
Le règlement de lotissement impose des règles d'urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...).
Ces documents doivent être consultés auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.
À noter : la lecture de ces documents n'apporte pas de réponse quant à la faisabilité du projet de construction. C'est pourquoi, avant de signer une promesse de vente, il est recommandé de se procurer un certificat d'urbanisme opérationnel qui renseignera notamment sur les possibilités de construction du projet en question.
Vérifications préalables Avant la signature d'une promesse de vente, il est recommandé à l'acquéreur de consulter :
le plan local d'urbanisme (Plu)
ou le plan d'occupation des sols (Pos) s'il est toujours en vigueur.
Ces documents donnent des indications sur les futurs projets d'aménagement applicables localement et apportent des précisions sur les règles de construction et délimitations des zones à risques naturels ou technologiques.
À défaut de Plu ou de Pos, il est possible de consulter la carte communale.
L'ensemble de ces documents est également consultable auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.
Source Service Public en du 12/05/2012 http://www.service-public.fr/
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18/04/2012
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en terme d'émission de gaz à effet de serre. Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d'énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Le contenu et les modalités d'établissement du DPE sont réglementés (les décrets et arrêtés sont téléchargeables sur ce site). Le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :
• l'étiquette énergie pour connaître la consommation d'énergie primaire ; • l'étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.
Étiquette énergie
Étiquette climat
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; les consommations estimées ne sont donc pas une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.
Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l'acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l'énergie : il s'agit de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires : le DPE a pour objectif d'inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d'obliger à la réalisation de travaux.
Sauf cas particuliers, un DPE est valable 10 ans.
Le diagnostic de performance énergétique doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance.
Des organismes de certification de personnes, accrédités par le COFRAC (comité français d'accréditation), vérifient les compétences des candidats. Cette certification est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Quelques 6 000 professionnels ont déjà été certifiés pour la réalisation du DPE. Les diagnostiqueurs peuvent se déclarer auprès des intermédiaires immobiliers et des notaires qui pourront ainsi recourir à leurs services pour faire réaliser ces diagnostics.
Attention : Il ne faut pas confondre le DPE avec tout autre diagnostic ne répondant pas aux mêmes exigences qui pourrait vous être proposé par des professionnels non certifiés pour l'établir.
Ce dispositif s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l'impact de la hausse des coûts de l'énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l'environnement. Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l'information des usagers : elle permet notamment à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et d'avoir une évaluation de sa facture énergétique.
• Guides pour l'établissement du DPE
DPE – Guide d'inspection sur site du bien à diagnostiquer V2 (mai 2009)
DPE – Guide « recommandations » à l'usage du diagnostiqueur V3 Contient notamment des indications pour formuler les recommandations de travaux.
• Textes de référence
Directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments (voir l'article 7)
Loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit
Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction
Décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics immobiliers et modifiant le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique Définit les conditions d'établissement du dossier de diagnostic technique
Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'état de l'installation intérieure de gaz pour certains bâtiments Définit notamment les exceptions au champ d'application du DPE, le contenu du DPE et les dates d'entrée en vigueur du DPE vente et du DPE construction
Arrêté du 16 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certification
Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents du dossier de diagnostic technique
Décret n°2007-363 du 19 mars 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie, aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments et à l'affichage du diagnostic de performance énergétique Introduit le DPE à afficher dans certains bâtiments publics
Décret n°2008-461 du 15 mai 2008 relatif au diagnostic de performance énergétique lors des mises en location de bâtiments à usage principal d'habitation et modifiant le code de la construction et de l'habitation Précise notamment le champ d'application
Décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 relatif à la durée de validité du diagnostic de performance énergétique
Décret n° 2011-807 du 5 juillet 2011 relatif à la transmission des diagnostics de performance énergétique à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie
Arrêté du 13 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 16 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certification
Arrêté du 27 janvier 2012 relatif à l’utilisation réglementaire des logiciels pour l’élaboration des diagnostics de performance énergétique suivant la méthode de calcul 3CL-DPE version 2012 et modifiant l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: http://www.logement.gouv.fr
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18/04/2012
Vous constituez une SCI, société civile immobilière, par contrat. Vous avez intérêt à en confier la rédaction à un professionnel, un notaire, par exemple.
Les frais d’acte sont fixés librement : renseignez-vous auprès du notaire sur leur montant.
Vous recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement ; vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Vous êtes chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part.
Si l’un d’entre vous est déjà propriétaire d’un logement, il peut l’apporter en nature à la SCI constituée à cet effet : en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n’avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure à la SCI, même à vos ascendants ou descendants. L’un des associés (vous ou votre concubin) peut toutefois racheter les parts de société de celui qui veut céder.
En cas de décès : Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu’en cas de décès du premier d’entre vous, la société sera dissoute ou qu’elle continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu’ils puissent s’y opposer, la valeur de leurs parts.
En cas de mésentente : Il est difficile de sortir de la SCI (sa durée peut atteindre 99 ans).
soit, celui d’entre vous qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l’attribution du logement ; soit, vous et votre concubin votez la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et le logement est partagé à moins d’un accord pour sa vente. En cas de désaccord, vous devrez saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le logement pourra demander au juge qu’il lui soit attribué en priorité.
Votre notaire vous conseillera peut-être de procéder à une acquisition ou à un démembrement croisé : chacun d’entre vous achète la nue-propriété d’une moitié indivise des titres et l’usufruit de l’autre moitié. Lors du décès du premier d’entre vous, l’usufruit du défunt s’éteint ; le survivant se retrouve avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l’autre moitié en usufruit.
Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt ; le concubin survivant évite ainsi le risque d’être évincé du logement par les héritiers du défunt.
Au décès du second concubin , la pleine propriété de la moitié des parts va aux héritiers du premier défunt, l’autre moitié aux héritiers du second défunt.
La décision de dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues par les statuts (à la majorité ou l’unanimité). S’agissant d’une SCI avec deux concubins, chacun possède la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié et peut s’opposer à la vente de l’immeuble.
L’acquisition d’un logement en SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale : les associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d’un prêt à 0 %, ni des réductions d’impôts pour intérêts d’emprunt ou travaux, ni utiliser leur plan d’épargne logement pour l’acquisition. SEUL CELUI QUI FIGURE DANS L’ACTE DE VENTE A UN DROIT SUR LE LOGEMENT : Si un seul concubin est propriétaire du logement ou s’il achète seul : l’autre n’est protégé par aucun statut. Le logement peut être vendu sans son accord ; il est sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord ou au décès du concubin propriétaire être expulsé. Son concubin, propriétaire, peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a alors les mêmes droits que tout locataire.
En cas de construction d’une maison sur un terrain appartenant à l’un d’entre vous : sauf convention contraire, la construction devient "propriété" du propriétaire du sol quand bien-même elle serait financée intégralement par l’autre ! Avant d’engager votre projet, vous aurez donc intérêt à passer un contrat devant notaire pour clarifier les choses et éviter que l’un ne soit lésé
Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement http://www.developpement-durable.gouv.fr/
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16/04/2012
Ce dispositif s'applique dans le cadre d'une vente ou d'une location d'immeubles situés dans des zones dotées de plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles. Ainsi que les zones de sismicités définies par le décret en Conseil d'Etat. L'objectif est d'informer les acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur l'exposition de ces biens par rapport aux risques naturels et technologiques majeurs existant. Le propriétaire vendeur a l'obligation d'annexer cet état des risques à la promesse de vente, la propriétaire bailleur doit l'annexer au contrat de location. Ces données sont soumises à des évolutions ou modifications dans les mois qui viennent.
L'acquisition d'un bien nécessite souvent la cession du premier, c'est là qu'intervient le Prêt Relais. Il avance entre 60% et 100% de la somme immobilisée dans le bien à vendre. La durée du prêt, à taux fixe ou variable, ne peut être inférieur à 3 mois et ne peut excéder 2 ans. Son remboursement peut s'effectuer de 2 façons: - Soit l'emprunteur règle l'assurance et les intérêts durant toute l'année du crédit. Les échéances peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Une fois que la vente a été réalisé, il ne reste à rembourser que l'intégralité du capital, en une fois. - Soit il diffère l'intégralité du remboursement (intérêts et capital) jusqu'à la revente. Moins lourde à suppporter, cette deuxième formule se révèle cependant plus onéreuse, puisse que les intérêts non payés sont capitalisés et donnent eux-même lieu à la création de nouveaux intérêts.
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16/04/2012
Promesse de vente d'un bien immobilier Mise à jour le 24.10.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils doivent signer une promesse de vente pouvant prendre la forme soit d'un compromis de vente, soit d'une promesse unilatérale de vente. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. Il est donc nécessaire de faire attention aux engagements pris lors de sa réalisation.
Formes Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier par exemple), ils doivent conclure un compromis de vente. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur. La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts.
En revanche, lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée en concluant une promesse unilatérale de vente. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le bien.
Dans les 2 cas, la promesse de vente peut prévoir des conditions suspensives, dont la non réalisation rend inapplicable l'ensemble des engagements souscrits.
À savoir : lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous seing privé, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile.
Signature La promesse de vente peut être réalisée par acte sous seing privé, acte authentique ou être confiée à un agent immobilier.
Toutefois, un acte authentique est toujours exigé pour la signature d'un compromis de vente dès lors que sa durée de validité est supérieure à 18 mois.
Notification La promesse de vente doit
être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception
ou être remis en mains propres lorsqu'il est conclu par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier.
Il doit être réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur) excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Délai de rétractation L'acquéreur qui a signé une promesse de vente peut revenir sur son engagement d'acheter le bien dans un délai de 7 jours. Ce délai démarre à compter :
du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente
ou du lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
La rétractation doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de 7 jours, par lettre recommandée avec avis de réception.
Attention : durant le délai de rétractation, aucune somme ne peut être réclamée à l'acquéreur.
Contenu de la promesse de vente La promesse de vente doit indiquer :
les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
l'adresse du bien,
le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes. La mention de la superficie est obligatoire s'agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété dès lors que la superficie est au moins égale à 8 m²,
les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le bien,
le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
la durée de validité de la promesse de vente,
la date limite de signature de l'acte de vente définitif,
les conditions suspensives lorsqu'il en existe,
le délai de livraison du bien.
Tout avant-contrat doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostics techniques immobiliers.
Sommes versées Avant la signature de la promesse de vente
Aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.
Au moment de la signature de la promesse de vente
Il est d'usage de prévoir que l'acquéreur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente. Cette somme ne peut être versée qu'après l'expiration du délai de rétractation de 7 jours.
Lorsque l'acquéreur a signé la promesse de vente sous seing privé, il est recommandé de consigner cette somme notamment à la Caisse des dépôts et consignation ou chez un notaire que l'acquéreur aura préalablement choisi avec le vendeur. Si, en revanche, l'acquéreur signe l'avant-contrat par acte authentique, toute somme qui peut être réclamée doit être versée sous forme de chèque au nom du professionnel chargé de la transaction et versée à un notaire ou à un professionnel.
Arrhes et acompte
La promesse de vente peut prévoir que l'acquéreur peut renoncer à l'achat en perdant ses arrhes et que, inversement, le vendeur peut renoncer à la vente en remboursant le double des arrhes versées par l'acquéreur.
En revanche, lorsque la promesse de vente précise que l'acquéreur a versé un acompte, le vendeur et l'acquéreur sont engagés sans pouvoir renoncer à la vente.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
Mise à jour le 01.04.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe L'éco-prêt à taux zéro est destiné à financer des travaux permettant d'améliorer la consommation énergétique des logements anciens.
Ce prêt est accordé jusqu'au 31 décembre 2013.
Personnes concernées L'éco-prêt à taux zéro s'adresse à toute personne propriétaire d'un logement construit avant le 1er janvier 1990, occupé à titre de résidence principale par le propriétaire ou son locataire.
Les copropriétaires peuvent également en bénéficier pour financer leur contribution à des travaux sur les parties et équipements communs (chaudière collective par exemple) ou sur les parties privatives à usage commun (fenêtres par exemple).
Condition de ressources Aucune condition de ressources n'est exigée pour bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro. Toutefois, comme pour tout autre prêt bancaire, le dossier de demande de prêt est soumis à l'appréciation de l'établissement bancaire.
Montant du prêt Le montant maximum de l'éco-prêt à taux zéro est de 30.000 € par logement, remboursable sans intérêt.
Il n'est autorisé qu'un seul prêt par logement.
Opérations finançables Pour bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro, les travaux doivent concerner l'une des 3 opérations suivantes :
travaux de réhabilitation de systèmes d' assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie,
ou travaux comprenant au moins 2 types de travaux figurant dans la liste suivante :
travaux d'isolation thermique performants des toitures,
travaux d'isolation thermique performants des murs donnant sur l'extérieur,
travaux d'isolation thermique performants des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur,
travaux d'installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire performants,
travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable,
travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.
travaux permettant au logement d'atteindre un seuil minimal de performance énergétique global,
Un arrêté précise pour chacune de ces catégories les caractéristiques techniques des équipements, produits et ouvrages pouvant être financés.
Formalités à accomplir Une fois le choix des travaux défini, l'intéressé doit s'adresser à un établissement de crédit muni du formulaire type "devis", accompagné des devis relatifs à l'opération retenue.
Une fois le prêt accordé, son bénéficiaire dispose d'une durée de 2 ans pour effectuer les travaux effectivement prévus et retourner voir l'établissement de crédit muni du formulaire type "factures", accompagné des factures acquittées.
Ces formulaires sont à retirer auprès d'un Espace Info Énergie ou à télécharger sur le site du ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement depuis la page "Dossier éco-prêt à taux zéro".
Remboursement La durée maximale de remboursement de l'éco-prêt à taux zéro est de 10 ans. Cette durée peut être prolongée à 15 ans pour les rénovations les plus importantes. C'est le cas notamment si l'emprunteur finance des travaux d'installation, de régulation ou de remplacement des systèmes de chauffage, et d'installations d'équipements utilisant une source d'énergie renouvelable.
Cumul avec d'autres dispositifs L'éco-prêt à taux zéro peut être cumulé avec le crédit d'impôt sur le revenu en faveur des économies d'énergie et du développement durable. Ce cumul n'est toutefois autorisé que lorsque le montant des revenus du foyer fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt n'excède pas un plafond de 30.000 € . La composition du foyer fiscal de l'emprunteur est appréciée à la date de l'émission de l'offre de prêt.
L'éco-prêt à taux zéro se cumule avec le prêt à taux zéro (PTZ+).
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
LO006 - La loi du 6.7.1989 impose la rédaction d’un bail écrit signé par le bailleur et le locataire. L’écrit peut prendre la forme : soit d’un acte sous-seing privé, rédigé sur papier libre et signé par les parties qui reçoivent chacune un original (cas le plus fréquent) ; soit d’un acte authentique, établi par un notaire. Une copie est délivrée à chaque partie.
Révision des loyers Comment réviser un loyer d’habitation ?
Attention
L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005.
La nouvelle référence de révision des loyers est entrée en vigueur le 10 février 2008 (loi n° 2008-111 du 8 février 2008). La loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat précise dans son article 9 que l’indice de référence des loyers se substitue à l’indice de référence des loyers défini à l’article 35 de la loi 2005-841 en matière de révision des loyers en cours de bail (dans l’article 17d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).
L’indice de référence des loyers d’un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998. L’évolution de l’indice de référence intervenant dans la révision des loyers d’habitation est arrondie à deux décimales.
Il ne faut pas confondre :
La révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d) avec
L’augmentation que le propriétaire peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c) ou bien
La majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration (article 17 e) Ce qui suit ne traite que des procédures de révision annuelle du loyer, c’est-à-dire du point a) ci-dessus.
La réglementation
"Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."
Il ressort de ce texte (loi n° 89-462) que le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année à l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. Toutefois, le loyer n’est révisé chaque année que si une clause du bail le prévoit. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
L’indice de référence des loyers La revalorisation annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.
La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur.
Pour éviter tout litige, référez-vous à cet indice dans tout contrat de location ; sa variation constitue une limite supérieure à la révision du loyer en cours de bail.
Les loyers concernés par cette méthode La méthode décrite ici concerne les locaux à usage d’habitation, les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595) et les loyers des bâtiments d’habitation des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural). En sont exclus les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux spécifiques régis par d’autres dispositions législatives.
La marche à suivre Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les conditions de la révision de votre loyer.
Cet indice sera publié chaque trimestre par l’Insee :
l’indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ; l’indice de référence des loyers du 2e trimestre sera publié vers le 15 juillet ; l’indice de référence des loyers du 3e trimestre sera publié vers le 15 octobre ; l’indice de référence des loyers du 4e trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant. La valeur de l’indice et de son évolution annuelle sont disponibles sur une série de supports que l’Insee met à votre disposition. Au moment de leur sortie, les données sont également reprises dans la presse qui publie l’indice et son taux de variation annuel. L’Insee publie une série historique (depuis le 4e trimestre 2002) de ce nouvel indice.
L’indice fait l’objet d’une publication au Journal Officiel, c’est la date de publication de l’indice par l’Insee dans la publication Informations Rapides qui sert de référence.
Service Insee Contact : 0 825 889 452 (0,15 euro/min)
Minitel 3617 INSEE (0,86 euro/min)
Sur le site du Journal Officiel de la République française (JO) www.legifrance.gouv.fr
L’Insee ne donne pas de consultation juridique. Son rôle consiste uniquement à vous fournir les dates de publication et les valeurs des indices.
Pour plus d’informations, vous pouvez prendre contact avec l’un des organismes suivants :
les associations départementales d’information sur le logement (ADIL) agréées par l’association nationale d’information sur le logement ; Tél. : 0 820 167 500 www.anil.org l’Institut national de la consommation (INC) : vous y obtiendrez des fiches juridiques et les adresses des associations de défense des locataires . Tél. : 0 892 707 592 (0,34 euro/min) www.conso.net Service-public Allô, service public : 3939 (0,12 euro/min) www.service-public.fr En savoir plus :
Article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat Le décret n°2005-1615 du 22 décembre 2005 relatif au nouvel indice de révision des loyers
Clauses obligatoires / Clauses interdites du contrat de location secteur privé
LO007 - Clauses obligatoires. Le contrat de location doit préciser :
le nom et la domiciliation du bailleur et le cas échéant de son représentant mandaté, la date à laquelle le contrat commence à s’appliquer, et sa durée, la description des locaux et des annexes (garage, jardin, cave...), leur destination : habitation ou professionnelle et habitation, l’énumération des parties communes, le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle (*), le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. la surface habitable du logement. Textes officiels : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée : article 3
Depuis le 1er janvier 2006, un nouvel indice trimestriel publié par l’INSEE et appelé indice de référence des loyers (IRL) se substitue à la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction.
Ce nouvel indice s’applique au contrat en cours sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail.
Pour les nouveaux contrats de location, il est conseillé de choisir le dernier indice de référence des loyers (IRL) connu.
Ainsi pour un contrat de location signé le 1er janvier 2006, vous pourrez retenir l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2005 soit 102.60.
En savoir plus sur l’indice de référence des loyers
LO009 - Clauses interdites du contrat de location secteur privé Certaines clauses sont interdites dans les contrats de location.
Ce sont les clauses :
qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ; qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ; par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble ; qui prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie,la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par un décision de justice passé en force de chose jugée ; qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, confessionnelle ; associative ; qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu à l’article 3 (il est établi par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié à défaut d’état des lieux établi directement et contradictoirement entre les parties) ; qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans (si le bailleur est une personne physique) ou à 6 ans (si le bailleur est une personne morale) ; qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère le bailleur de toute responsabilité ; qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus des frais engagés par un intermédiaire pour l’établissement de l’acte de location (agent immobilier, notaire), ou du dépôt de garantie ; qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours ; qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.
Obligation d’information
LO0071 - Bruit : information du bailleur Obligations d’information du bailleur du plan d’exposition au bruit pour les constructions situées à proximité des aérodromes.
Le bailleur est tenu d’indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé. (code de l’urbanisme : art.L.147.5/Loi du 12.7.99- JO du 13-7-99) Les plans d’exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés :
des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances classées en catégories A,B,C ; ainsi que les aérodromes assurant un service de défense et de l’aviation civile. Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions, le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones : A,B,C.
Les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter une zone "D" à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique.
Les plans d’exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu’à la préfecture.
Durée du bail
LO021 - Durée du bail en fonction de la nature du bailleur La durée du bail varie suivant la nature du bailleur.
Elle est de trois ans au moins lorsque le bailleur est un particulier, ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision.
Le bail peut être d’une durée inférieure à trois ans mais de un an minimum, lorsque le bailleur personne physique peut invoquer un événement précis justifiant la reprise du logement. Cet événement, causé par des raisons professionnelles ou familiales doit être précisé dans le bail.
Un bail d’une durée minimum d’un an peut également être consenti par une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus lorsque la reprise doit se faire au profit d’un associé, ou par une indivision au profit d’un membre de l’indivision.
Le bailleur doit confirmer au locataire la réalisation de l’événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Si l’événement se réalise plus tard que prévu, le bailleur doit proposer au locataire, dans le même délai, le report de la date de fin de bail. Le bailleur ne peut différer qu’une seule fois. Si l’événement ne s’est pas produit ou si le bailleur n’en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.
La durée du bail est de six ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (une société par exemple) sauf s’il s’agit d’une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Dans ce dernier cas, la durée du bail est la même que pour le bailleur personne physique.
LO022 - Renouvellement du bail dans la location du secteur privé A défaut de congé donné dans les formes et délais légaux, le contrat est soit reconduit tacitement, soit formellement renouvelé. Le contrat est reconduit pour une durée :
de 3 ans si le bailleur est une personne physique de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Il est possible aux bailleurs personnes physiques de renouveler le bail pour une durée inférieure à 3 ans dans certaines conditions précises.
Résiliation du bail
LO039 - La résiliation du bail dans la location du secteur privé Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons :
par le congé, par la résiliation judiciaire, par le jeu de la clause résolutoire. Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance :
soit pour l’obliger à exécuter son obligation lorsque c’est possible ; soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement :
non paiement des loyers au terme convenu, non paiement des charges dûment justifiées, non versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance du locataire. La clause résolutoire pour non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, ne peut produire d’effet que 2 mois après que le locataire ait reçu un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.24 loi du 6.7.89.
Le commandement doit également reproduire les dispositions de l’art.6 loi No90.449 du 31.5.90 concernant la création du fonds de solidarité pour le logement. Il doit également mentionner au locataire la possibilité de saisir ce fonds et en indiquer l’adresse (voir indication en fin de fiche).
Le commandement de payer doit être signifié à la caution, s’il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire. Si la caution n’est pas informée dans les délais du commandement de payer, elle ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Le locataire peut à compter de la réception du commandement :
soit régler sa dette, soit saisir le juge d’Instance pour demander des délais de paiement. Le bailleur ne peut saisir le juge que par assignation d’huissier. Lorsqu’il y a eu commandement de payer, l’huissier doit transmettre l’assignation au préfet 2 mois avant l’audience, afin qu’une enquête sociale soit effectuée.
Le juge peut soit :
Accorder même d’office (sans que le locataire en fasse la demande), au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à 2 ans pour apurer l’impayé. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié. Le juge peut ordonner l’expulsion assortie ou non de délai de grâce pour quitter les lieux (3 mois à 3 ans).
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d’instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience afin qu’une enquête sociale soit effectuée.
Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.
La clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut produire d’effet qu’un mois après que le locataire ait reçu une mise en demeure restée infructueuse. La mise en demeure doit, pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.7 loi du 6.7.89. Le locataire a un mois à compter de la mise en demeure pour souscrire une assurance. Si au bout d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, il est déchu de ses droits. Pour obtenir l’adresse du FSL le plus proche, consultez les adresses utiles.
Source le 18/04/2012 Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: http://www.logement.gouv.fr
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16/04/2012
Mise à jour le 23.03.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.
Travaux concernés Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :
travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m²,
travaux de ravalement ou travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment,
travaux changeant la destination d'un bâtiment (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux.
Démarche Constitution du dossier
L'intéressé doit déclarer son projet au moyen de l'un des formulaires suivants :
cerfa n°13702*02 pour les demandes tenant à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager,
cerfa n°13703*02 pour les demandes tenant à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes,
cerfa n°13404*02 pour les demandes tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions.
Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.
Dépôt du dossier
Le dossier doit être envoyé en 2 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national...).
La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition du service instructeur.
Instruction de la demande Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de la demande.
Un extrait de la déclaration préalable doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et ce pendant toute la durée de l'instruction, c'est-à-dire pendant au moins 1 mois.
Décisions de la mairie En cas d'acceptation
Lorsque la déclaration préalable a été acceptée, le bénéficiaire dispose d'un délai de 2 ans à partir de la date d'obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, la déclaration préalable n'est plus valable.
Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'une année. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l'autorisation prévoit d'interrompre le chantier pendant plus de 1 an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d'une année. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de la déclaration préalable.
En cas de refus
Lorsqu'une la déclaration préalable a été refusée, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.
Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la notification de la décision de refus pour saisir le tibunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'une déclaration préalable.
En l'absence de réponse
La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'un document écrit au terme du délai d'instruction de 1 mois.
L'absence d'opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation du projet.
Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
Mise à jour le 28.07.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe La garantie des risques locatifs (GRL) est un dispositif par lequel un bailleur souscrit un contrat dénommé "contrat socle GRL" avec une compagnie d'assurance afin de se prémunir contre certains risques liés à la location.
Ce dispositif prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives sur toute la durée du bail ainsi que les frais de procédures en cas de défaillance du locataire.
Quelles sont les locations concernées ? Conditions relatives au logement
Les logements concernés sont ceux :
qui sont loués vides ou meublés dans le parc privé,
situés sur le territoire français,
occupés à titre de résidence principale par leurs locataires,
et dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2.000 € à la date de souscription initiale du contrat.
Toutefois, la garantie ne couvre pas :
les logements qui n'appartiennent pas à des bailleurs personnes physique ou a des sociétés civiles immobilières familiales qui font l'objet d'une convention APL en cours (sauf si cette convention a été signée avec l'ANAH ou à l'occasion de l'octroi d'une aide de l'ANAH),
les sous-locations,
les baux commerciaux, ruraux et professionnels (sauf en cas de bail mixte pour la seule partie destinée à l'habitation et ses annexes).
Conditions relatives au locataire
Tous les locataires dont le taux d'effort n'excède pas 50 % sont éligibles au dispositif GRL. Le bailleur a l'obligation de vérifier que ce taux est inférieur ou égal à 50 %, sur production des pièces justificatives par le locataire.
S'agissant des locataires déjà dans leur logement, pour bénéficier de la garantie GRL, le bail doit dater d'au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat socle GRL et il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, d'impayés total ou partiel de loyer (au cours des 6 mois précédant cette souscription).
Comment bénéficier de la garantie ? Tout propriétaire bailleur dans le parc privé peut souscrire un contrat socle GRL en s'adressant à une compagnie d'assurance qui a adhéré au dispositif. Ce contrat peut être souscrit individuellement ou par un groupe de propriétaires bailleurs gérant plusieurs lots de copropriété.
Le bailleur doit ensuite s'assurer au vue des pièces transmises par le candidat locataire de son éligibilité au contrat socle GRL. Le bailleur doit transmettre ces pièces à l'assureur.
Le bailleur doit s'acquitter d'une prime d'assurance dont le taux est librement fixé par l'assureur et indépendamment de la situation financière du locataire.
Attention : en cas de souscription d'un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée y compris pour les candidats locataires étudiants ou apprentis.
Quels sont les effets de la garantie ? Pour le propriétaire
L'étendue des garanties couvertes par le contrat socle sont les suivantes :
Tableau 1 relatif à la fiche F17847 Risques couverts
Précisions
Plafond
Loyer impayé (charges comprises)
En cas d'impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ou en cas d'impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période de 1 an, atteint 1 mois de loyer, déduction faite des aides au logement versées au bailleur
Dans la limite d'un plafond de 2.000 € par mois
Dégradations locatives
Elles comprennent le coût des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives causées par le locataire durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement
Indemnisation après application d'une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie versée dans la limite d'un plafond de :
7.700 € TTC par sinistre et par logement en cas de location d'un logement vide
3.500 € TTC par sinistre et par logement en cas de location d'un logement meublé
Frais de procédure
Ils comprennent le montant des loyers impayés et le remboursement des dégradations ainsi que les frais d'expulsion (honoraires de l'huissier...)
Dans la limite d'un plafond de 70.000 €
Pour être indemnisé, le bailleur doit s'adresser à son assureur qui l'indemnise directement, sans aucune avance d'éventuels frais de procédure de recouvrement.
Pour le locataire
La situation financière du locataire est examinée et suivie par l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). L'APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d'apurement de la dette de loyer. Le remboursement des sommes indemnisées s'effectue exclusivement auprès de l'assureur. Dans le cadre de cette procédure, le locataire a l'obligation de reprendre le paiement au moins partiel des loyers. Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés de loyer est engagée.
À noter : si le locataire perçoit une aide personnelle au logement, le bailleur doit en demander le versement en tiers-payant auprès de la CAF ou la MSA, selon le cas.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
Mise à jour le 08.12.2010 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Le règlement de copropriété est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine les droits et les obligations des copropriétaires. C'est un acte obligatoire qui s'impose aux copropriétaires comme aux locataires.
Une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Le copropriétaire qui décide de louer son appartement doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire.
Contenu Le règlement de copropriété détermine :
les parties communes et privatives propres à chaque lot et leur condition d'usage,
la répartition des charges entre copropriétaires en indiquant la méthode de calcul.
Ce document peut inclure un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux.
Usages des parties communes et privatives Usage des parties communes
Les parties communes sont, de manière générale, affectées à l'usage de tous. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment :
ne pas garer abusivement de voiture dans la cour,
ne pas encombrer les passages ou les couloirs communs.
Certaines parties communes peuvent aussi faire l'objet d'un droit privatif au profit d'un ou plusieurs copropriétaires (terrasse, jardin). Ce droit n'équivaut pas à un droit de propriété, il comporte des limites qu'il convient de ne pas dépasser. Ainsi, il n'est pas possible, par exemple, d'édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale.
Usage des parties privatives
Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire de lot. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, et notamment :
ne pas s'approprier une partie du palier qui dessert son appartement,
ne pas adosser une terrasse sur un mur commun,
ne pas modifier la distribution intérieure de son lot si ces travaux portent atteinte à la solidité de l'immeuble et affectent les parties communes extérieures et intérieures.
Cas particulier
Si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation ne soit pas durable, un copropriétaire ne peut pas s'opposer à l'exécution de travaux d'amélioration ayant un intérêt collectif, même à l'intérieur de ses parties privatives. C'est le cas notamment des aménagements destinés à assurer la sécurité des personnes (par exemple, changement des garde-corps).
En cas de non respect du règlement de copropriété Cas du copropriétaire défaillant
Tout copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.
Le syndic de copropriété doit d'abord adresser au copropriétaire qui enfreint le règlement une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
À la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice à l'encontre de ce copropriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété n'a pas été respecté.
Le syndic peut également directement engager un référé devant le tribunal de grande instance lorsqu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite.
Cas d'un locataire défaillant
Tout locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.
Il est nécessaire de contacter dans un premier temps le copropriétaire-bailleur pour que celui-ci rappelle à son locataire ses obligations.
En cas d'inaction du copropriétaire-bailleur, le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire.
Si le locataire ne modifie toujours pas son comportement, le copropriétaire ou un autre locataire victime du désagrément peut assigner le locataire concerné devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur causer.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
Mise à jour le 08.02.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Principe Taxe sur les loyers élevés des micro-logements - 06.03.2012
L'article 79 de la loi de finances pour 2012 a créé une taxe annuelle sur les loyers élevés des micro-logements dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est le plus tendu. Ce texte s'applique aux loyers perçus à partir du 1er janvier 2012. Les informations contenues dans cette page restent d'actualité pour la déclaration 2012 des revenus de 2011.
Principe Selon qu'il s'agit d'un logement vide ou meublé, les revenus tirés de la location doivent être déclarés comme des revenus fonciers ou en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Location vide Les revenus tirés de la location d'un logement vide doivent en principe être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes d'imposition sont possibles, en fonction du montant de vos revenus : le micro-foncier ou le régime réel.
Micro-foncier
Ce régime s'applique automatiquement si le montant de vos recettes ne dépasse pas 15.000 € .
Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042.
L'administration fiscale vous applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous ne serez donc imposé que sur 70% des revenus.
Les travaux et charges engagés sont compris dans l'abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.
Régime réel
Le régime réel s'applique :
lorsque vos revenus dépassent 15.000 € ,
ou si vous choisissez volontairement cette formule. Dans ce cas, l'option est irrévocable pendant 3 ans.
Cette formule peut être intéressante si vous avez engagé beaucoup de frais pour votre logement (emprunt, travaux par exemple).
Vous devez calculer votre revenu net, c'est-à-dire le revenu brut déduction faite des charges.
Revenu net foncier = revenu brut - charges.
Revenu brut : loyers encaissées pendant l'année.
Charges : travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration, assurance, impôts fonciers, intérêts d'emprunt, diagnostics, syndic, frais de gestion (procédure, local téléphone, contrat, annonces, déplacement), frais de copropriété...
Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique ( n°2044) à annexer à votre déclaration d'ensemble (n°2042).
Si vous dégagez un bénéfice, c'est cette somme qui sera imposable.
Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions.
Location meublée Les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes d'imposition sont possibles, en fonction du montant de vos revenus : le micro-BIC ou le régime dit de "bénéfice réel".
Régime "micro-BIC"
Ce régime s'applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32.600 € .
Toutefois, si c'est la 1ère ou la 2ème année que vous dépassez ce plafond, vous pouvez bénéficier de ce régime une année supplémentaire.
Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042 C.
Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % calculé automatiquement par l'administration fiscale.
Les charges ne peuvent pas être déduites.
À savoir : les propriétaires de gîtes ruraux, meublés de tourisme et de chambres d'hôtes bénéficient du régime micro-BIC dans des conditions plus avantageuses. Le plafond de recettes annuelles est de 81.500 € et l'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.
Régime dit de "bénéfice réel"
Le régime dit de "bénéfice réel", qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal, s'applique :
si vos recettes annuelles dépassent 32.600 € ,
ou si, relevant du régime micro-BIC, vous choisissez volontairement le régime réel. L'option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L'option est valable et irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d'activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.
Vous devez déterminer votre revenu net imposable, en déduisant les frais et charges de vos revenus.
Pour bénéficier de cette formule, vous devez remplir une déclaration spécifique (n°2031) à annexer à votre déclaration d'ensemble (n°2042C).
À noter : les loueurs en meublé professionnel sont soumis à un régime d'imposition spécifique.
Loyers exonérés d'impôt
Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu si les 3 conditions suivantes sont remplies :
vous louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale,
ces pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale,
le loyer est fixé dans des limites raisonnables (la notion de loyer raisonnable est fixé chaque année par l'administration fiscale).
Vous bénéficiez également d'une exonération d'impôt sur le revenu si vous louez de façon habituelle une partie de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile lorsque le produit de ces locations ne dépasse pas 760 € par an.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
Mise à jour le 23.02.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value.
La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations.
Opérations concernées La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes :
vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),
vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
échange de biens, partage ou apport en société.
Calcul de la plus-value Prix de vente
Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte.
Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente).
Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).
Prix d'acquisition
L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition.
S'il s'agit d'un achat, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
S'il s'agit d'une succession ou d'une donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour déterminer les droits de succession ou de donation.
Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :
Frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre...), retenus pour leur montant réel et justifié. Pour une acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.
Dépenses de travaux
Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) sont exclues.
Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après son achat, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.
Frais de voirie, réseaux et distribution : ils s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain).
Abattement pour durée de détention
La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier (bâti ou non). Le régime dépend de la date de la vente (avant ou après le 1er février 2012).
Tableau 1 relatif à la fiche F10864 Nombre d'années de possession du bien
Bien vendu avant le 1er février 2012
Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Bien vendu après le 1er février 2012 (à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers)
Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Au-delà de la 5ème
10 %
2 %
Au-delà la 15ème
Exonération
2 %
Au-delà de la 17ème
Exonération
4 %
Au-delà de la 24ème
Exonération
8 %
Plus de 30 ans
Exonération
Exonération
À noter : si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte), vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.
Fiscalité
Calcul de l'impôt
La plus-value est en principe taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente.
Le taux d'imposition est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu.
La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.
Déclaration et paiement
En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*09) et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien.
Attention : le montant des plus-values immobilières déclarées par le notaire doit également être reporté par le vendeur sur sa déclaration de revenus.
Exonérations d'imposition
Les principales exonérations concernent les cas suivants :
Vente de certains biens
Résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours..),
Bien dont le montant (ou chaque part indivise) ne dépasse pas 15.000 € ,
Ancien domicile de personnes âgées accueillies en maison de retraite médicalisée ou d'adultes handicapés hébergés en foyer d'accueil médicalisé sous certaines conditions liées notamment aux ressources de l'intéressé et à son ancien domicile qui doit être vendu dans les 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement médicalisé et rester inoccupé durant cette période,
Habitation située en France de personnes non-résidentes, sous certaines conditions,
Bien dont le vendeur est titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) sous certaines conditions (de ressources notamment).
Ventes liés à certains objectifs
Vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social,
Vente, avant 2015, d'un droit de surélévation à condition qu'il soit affecté à la réalisation ou à l'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans.
Autres transferts de propriété
Plus-value d'échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux,
Indemnité perçue lors d'une expropriation pour cause d'utilité publique à condition d'en réemployer au moins 90 % dans les 12 mois.
Exonérations à partir du 1er février 2012
vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans (depuis au moins 15 ans en cas de vente avant cette date),
1ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destinée à acquérir une résidence principale dans les 2 ans du produit de la vente.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
Mise à jour le 02.03.2010 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Principe Principe général Travaux de réparation et d'amélioration Travaux de mise aux normes d'habitation Références Principe général Obligations de faire
Les obligations du locataire sont les mêmes pour tous les types de location.
Le locataire à l'obligation de :
payer le loyer et les charges locatives justifiées aux dates prévues. Cette obligation est impérative. Le paiement partiel peut être une cause de résiliation du bail. En cas de litige et lorsque le locataire estime que le propriétaire n'a pas exécuté ses obligations, il peut toutefois se faire autoriser par le juge du tribunal d'instance à verser le paiement du loyer sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts et consignations,
user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location,
effectuer les réparations locatives,
réparer les dégradations ou les pertes qu'il a causées à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure,
assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
s'assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendie). Le propriétaire est en droit de demander chaque année une attestation d'assurance.
A noter : les clauses qui prévoient la résiliation du bail notamment en cas de non-paiement du loyer et des charges, de non-souscription à une assurance couvrant les risques locatifs, de non-respect de l'obligation d'user du logement loué selon la destination prévue dans le contrat de bail, sont valables.
Obligations de ne pas faire
Le locataire ne doit pas :
transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation,
s'opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes, que le propriétaire doit faire,
céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire.
Travaux de réparation et d'amélioration Liste des réparations locatives
Toutes les petites réparations et les dépenses d'entretien courant sont à la charge du locataire.
La liste des réparations figure sur le décret du 26 août 1987. Elle concerne uniquement les parties du logement dont l'usage est réservé au locataire :
parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif (jardin privatifs, terrasses, gouttières,...),
ouvertures intérieures et extérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores, ...),
parties intérieures (maintien en état de propreté, raccords des peintures, papiers peints, revêtements de sol, placards et menuiseries, ...),
installations de plomberie (canalisations d'eau et de gaz, fosses septiques, appareils de chauffage et d'eau chaude, ...),
installations électriques (interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules, ...),
autres équipements mentionnés dans le bail (appareils électroménager, de conditionnement d'air).
Les réparations qui ne figurent pas sur cette liste incombent au propriétaire.
Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration doivent faire l'objet d'un accord préalable écrit avec le propriétaire.
Le propriétaire ne peut dans tous les cas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisé s'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Travaux de mise aux normes d'habitation Principe
Les travaux exécutés à l'initiative du locataire sont destinés à mettre le logement en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort (installation d'eau, d'électricité, de chauffage, équipements sanitaires,...).
Ils ne doivent pas compromettre le bon aspect ou la solidité de l'immeuble.
Le locataire doit notifier au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention d'exécuter des travaux et lui en adresser l'état.
Intervention du propriétaire
Le propriétaire dispose d'un délai de 2 mois pour :
soit faire connaître son intention d'exécuter les travaux à ses frais dans un délai maximum de 1 an,
soit saisir le tribunal d'instance s'il veut s'opposer aux travaux, après avoir éventuellement saisi la Commission départementale de conciliation pour rechercher une solution amiable,
soit donner son accord.
Intervention du locataire
Le locataire peut effectuer des travaux sans l'accord du propriétaire :
si le propriétaire n'a pas saisi le juge d'instance dans le délai prescrit,
si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien fondé de l'opposition du propriétaire,
si le propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'il s'était engagé à exécuter dans le délai de 1 an.
Toutefois, si les travaux entrepris par le locataire affectent le gros oeuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger leurs exécutions sous le contrôle d'un homme de l'art désigné avec son accord ou à défaut par le juge compétent.
Indemnisation du locataire
Le locataire peut se faire indemniser en fin de location ou par déduction du montant du loyer pour les travaux qu'il a effectué dès lors qu'ils ont améliorés le confort ou l'équipement du logement.
En cas de contestation
Les litiges relatifs aux réparations locatives doivent être portés préalablement devant la Commission départementale de conciliation.
source le 16/04/2012 Service Public http://www.service-public.fr/
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16/04/2012
La loi relative à la majoration de 30% des droits à construire vient de paraître
JORF n°0069 du 21 mars 2012 page 5121 texte n° 1
LOI LOI n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire (1)
NOR: DEVX1202862L
L'Assemblée nationale et le Sénat ont délibéré, L'Assemblée nationale a adopté, Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
Article unique. En savoir plus sur cet article...
I. ― Aux deuxième et troisième phrases du sixième alinéa de l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme, le taux : « 20 % » est remplacé par le taux : « 30 % ». II. ― Après le même article L. 123-1-11, il est inséré un article L. 123-1-11-1 ainsi rédigé : « Art. L. 123-1-11-1. - I. ― Les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols ou le plan d'aménagement de zone sont majorés de 30 % pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation, dans les conditions prévues au présent article. Cette majoration s'applique dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan d'aménagement de zone en vigueur à la date de promulgation de la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire. « La majoration de 30 % prévue au premier alinéa du présent I n'est applicable ni dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit mentionnées à l'article L. 147-4, ni dans les secteurs sauvegardés. Elle ne peut avoir pour effet de modifier une règle édictée par l'une des servitudes d'utilité publique prévues à l'article L. 126-1, ni de déroger aux chapitres V et VI du titre IV du livre Ier. « Elle ne s'applique pas si le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a pris, avant la promulgation de la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 précitée, une délibération faisant application du sixième alinéa de l'article L. 123-1-11. « II. ― Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 précitée, l'autorité compétente, en application de l'article L. 123-6, pour élaborer le plan local d'urbanisme met à la disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30 % prévue au I du présent article sur le territoire de la ou des communes concernées, notamment au regard des objectifs mentionnés à l'article L. 121-1. Le public dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition de cette note. « Les modalités de la consultation du public prévue au premier alinéa du présent II et du recueil et de la conservation de ses observations sont précisées, selon le cas, par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette consultation. Elles peuvent prendre la forme d'une mise en ligne du dossier de consultation ou d'une présentation au cours d'une réunion publique. « A l'issue de la mise à disposition de la note d'information mentionnée au même premier alinéa, le président de l'établissement public ou le maire présente la synthèse des observations du public à l'organe délibérant de l'établissement public ou au conseil municipal. Cette synthèse est tenue à disposition du public. Un avis précisant le lieu dans lequel elle est tenue à disposition du public fait l'objet des mesures d'affichage et, le cas échéant, de publicité applicables aux actes modifiant un plan local d'urbanisme. « III. ― La majoration mentionnée au premier alinéa du I est applicable huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal et au plus tard à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 précitée, sauf si l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, le conseil municipal décide, à l'issue de cette présentation, qu'elle ne s'applique pas sur tout ou partie du territoire de la ou des communes concernées ou s'il adopte la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11. « A tout moment, le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut adopter une délibération mettant fin à l'application de la majoration prévue au I du présent article sur tout ou partie du territoire de la commune ou des communes concernées. Il en est de même s'il décide d'adopter la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11. Dans les deux cas, cette délibération est précédée de la consultation du public prévue, respectivement, au II du présent article ou au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11. « Les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peuvent décider d'appliquer la majoration prévue au I du présent article sur leur territoire, nonobstant toute délibération contraire de l'établissement public, ou d'écarter cette application. « IV. ― Le présent article s'applique aux demandes de permis et aux déclarations déposées en application de l'article L. 423-1 avant le 1er janvier 2016. » III. ― L'article L. 128-3 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Il en est de même de l'application combinée des articles L. 123-1-11-1, L. 127-1, L. 128-1 et L. 128-2. » La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.
Source site légifrance du 12 avril 2012 http://www.legifrance.gouv.fr/
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15/04/2012
Corrections apportées au régime des autorisations d’urbanisme 1er mars 2012 (mis à jour le 23 mars 2012) - Construction, urbanisme, aménagement et ressources naturelles
L’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 et son décret d’application n°2012-274 du 28 février 2012 apportent un certain nombre de corrections au régime du permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme.
Les mesures prises visent essentiellement à faciliter l’acte de construire. Il en va ainsi de l’élargissement du champ des projets dispensés de formalités et de l’allègement du dossier de déclaration préalable pour des travaux non visibles depuis l’espace public. Le régime des petites divisions foncières en vue de bâtir, qui sont des lotissements ne nécessitant pas de travaux, est clarifié. Celui des lotissements soumis à permis d’aménager s’assouplit pour les professionnels de manière à accélérer le montage des projets immobiliers : délivrance des permis de construire plus rapide et possibilités nouvelles de découpage des lots. Enfin le montage des projets complexes d’établissements recevant du public est facilité.
Pour en savoir plus :
•Ordonnance du 21 décembre 2011 •Décret no 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme •Rapport au président de la république relatif à l’ordonnance du 21 décembre 2011 •Texte de présentation de l’ordonnance (PDF - 50 Ko) •Fiche Lotissements à partir du 1er mars 2012.pdf •Fiche Technique Ordonnance ADS (PDF - 16 Ko) •Tableau avant_après Décret ADS commenté (PDF - 222 Ko)
Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: http://www.logement.gouv.fr
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13/04/2012
Le prêt à taux zéro est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat, sans frais de dossier, pour l’achat d’une première résidence principale (réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans). Le montant du prêt et les conditions de remboursement qui vous sont accordées prennent en compte votre niveau de revenu, la taille de votre famille, la localisation géographique de votre future habitation et sa performance énergétique. L’application gratuite "Simulateur PTZ +" vous permet de savoir si vous êtes éligible au prêt à taux zéro + et de connaître le montant du prêt et les conditions de remboursement auxquels vous pouvez prétendre.
Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: http://www.logement.gouv.fr
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13/04/2012
Les orientations retenues à l’issue des tables rondes du Grenelle de l’environnement à l’automne 2007 ont amorcé la mutation écologique de la France. La mise en œuvre des comités opérationnels a permis de définir les voies, moyens et conditions requis pour une entrée en vigueur des conclusions du Grenelle notamment le renforcement de la réglementation thermique dès 2012 pour tous les types de bâtiments neufs qui y sont soumis.
L‘ensemble de ce travail sur l’orientation énergétique de la France s’est traduit concrètement par le vote des lois Grenelle I et II. Ces deux lois servent désormais de socle pour l’élaboration de l’ensemble des mesures nécessaire à la mise en place de la politique énergétique de la France, et notamment les principes de la RT 2012.
La RT 2012 : un engagement fort du Grenelle de l’environnement
Conformément à l’article 4 de la loi Grenelle 1, la RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne, tout en suscitant : - une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements, - un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique, - un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
Afin de répondre à ces différents objectifs, la DHUP a engagé l’élaboration de la RT 2012 depuis l’été 2008. Douze groupes de travail thématiques ont été réunis depuis lors (groupe tertiaire, acteurs du résidentiel, enveloppe, systèmes, etc). Ces groupes de travail thématiques étaient composés d’experts des professions concernées par chaque thème, afin de recueillir et de débattre publiquement des contributions (plus de 500 au total) de chacune des professions quant aux futures exigences et à l’application de la RT 2012.
Entre septembre 2008 et octobre 2010, 7 conférences consultatives ont permis à la DHUP de présenter périodiquement les avancées des travaux et orientations à plus d’une centaine d’organisations représentatives des acteurs concernés. La conférence du 20 octobre 2010, a permis d’une part de récapituler l’ensemble des exigences prévues par la RT 2012 et, d’autre part, de présenter les derniers arbitrages notamment en ce qui concerne les impacts techniques, économiques, énergétiques et environnementaux aussi bien sur la base d’exemples représentatifs qu’au niveau macroscopique.
Depuis lors, le MEEDDM a consolidé les orientations prévues pour cette future réglementation notamment au travers de la finalisation de la loi Grenelle 2.
La Réglementation Thermique 2012 sera applicable à tous les permis de construire déposés : - à partir d’un an après la publication des textes réglementaires pour les bâtiments neufs du secteur tertiaire, public et les bâtiments à usage d’habitation construits en zone ANRU, - à partir du 1er janvier 2013 pour tous les autres types de bâtiments neufs.
Trois exigences de résultats pour respecter la RT 2012
La méthode de calcul Th-B-C-E 2012 qui a pour objet de décrire le calcul réglementaire n’a pas pour vocation de faire un calcul de consommation réelle compte tenu des conventions retenues, notamment pour les apports, les températures de consigne et les horaires d’occupation.
Cette méthode de calcul utilise comme données d’entrée tous les éléments descriptifs du bâtiment et de ses équipements qui sont définis de façon opposable. Les éléments apportés après la réception du bâtiment ainsi que les paramètres indépendants du bâtiment intervenant dans la méthode sont définis de façon conventionnelle : il s’agit notamment des données climatiques et celles relatives à l’occupation et l’usage des bâtiments.
La réglementation thermique 2012 est avant tout une réglementation d’objectifs et comporte : • 3 exigences de résultats : besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort en été. • Quelques exigences de moyens, limitées au strict nécessaire, pour refléter la volonté affirmée de faire pénétrer significativement une pratique (test d’étanchéité à l’air…).
Les exigences de résultats imposées par la RT 2012 sont de trois types :
1. L’efficacité énergétique du bâti L’exigence d’efficacité énergétique minimale du bâti est définie par le coefficient « Bbiomax » (besoins bioclimatiques du bâti). Cette exigence impose une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage), imposant ainsi son optimisation indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre.
2. La consommation énergétique du bâtiment L’exigence de consommation conventionnelle maximale d’énergie primaire se traduit par le coefficient « Cepmax », portant sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d’éclairage, de production d’eau chaude sanitaire et d’auxiliaires (pompes et ventilateurs). Conformément à l’article 4 de la loi Grenelle 1, la valeur du Cepmax s’élève à 50 kWhEP/(m².an) d’énergie primaire en moyenne, modulé selon la localisation géographique, l’altitude, le type d’usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO2. Cette exigence impose, en plus de l’optimisation du bâti exprimée par le Bbio, le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement.
3. Le confort d’été dans les bâtiments non climatisés A l’instar de la RT 2005, la RT 2012 définit des catégories de bâtiments dans lesquels il est possible d’assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement. Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux, au cours d’une séquence de 5 jours très chauds d’été n’excède pas un seuil.
Une conférence de presse s’est tenue le 6 juillet 2010 pour présenter la RT 2012
La mise en place de cette RT 2012 va engendrer une forte amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Cette amélioration se traduira également par une meilleure conception bioclimatique et la généralisation des techniques les plus performantes.
Le 6 juillet 2010, Monsieur Jean-Louis BORLOO, ministre d’Etat, et Monsieur Benoist APPARU, secrétaire d’Etat, ont tenu une conférence de presse pour présenter la RT 2012. « Une avancée majeure du Grenelle Environnement, sans équivalent en Europe : la généralisation des Bâtiments Basse Consommation (BBC), un saut énergétique plus important que celui réalisé ces 30 dernières années »
Source en date du 12 avril 2012 Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: "http://www.logement.gouv.fr"
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04/10/2007
Le label « Haute performance énergétique rénovation » sanctionne la démarche volontaire de maîtres d’ouvrage désireux de réaliser une opération de rénovation performante, voire très performante, du point de vue énergétique. Son utilisation par les maîtres d’ouvrage leur permet d’anticiper sur les objectifs du Grenelle de l’environnement à l’horizon 2020 pour les bâtiments existants.
Un label « Haute performance énergétique rénovation » est aussi un mode de preuve permettant de justifier d’un niveau de consommation d’énergie, qui peut notamment être utilisé pour obtenir des aides comme l’éco-prêt à taux zéro ou l’éco-prêt logement social.
L’arrêté du 29 septembre 2009, publié au journal officiel du 1er octobre 2009, définit le contenu et les conditions d’attribution de ce label.
Le label « haute performance énergétique rénovation » s’applique uniquement aux bâtiments achevés après le 1er janvier 1948. Il atteste que le bâtiment respecte un niveau de performance énergétique élevé ainsi qu’un niveau minimal de confort en été, vérifiés grâce à des modalités de contrôle définies par le texte.
Le label est délivré dans le cadre d’une certification portant également sur la qualité globale du bâtiment, par des organismes certificateurs privés ayant passé une convention spéciale avec le ministère en charge de la construction, qui les autorise à délivrer ce label.
Bâtiments résidentiels Pour les bâtiments de logements, le label comporte deux niveaux : - Un niveau « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » qui correspond à une consommation d’énergie primaire de 150 kWh/m².an (modulée selon la zone climatique et l’altitude) ; - Un niveau « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » plus performant, qui correspond à une consommation d’énergie primaire de 80 kWh/m².an (modulée selon la zone climatique et l’altitude).
Bâtiments non résidentiels Pour les bâtiments non résidentiels, le label comporte un unique niveau « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 », qui correspond à une consommation inférieure de 40 % à la consommation de référence de la réglementation thermique « globale » des bâtiments existants (voir la page sur la RT existant globale).
•Textes de référence
Article R. 131-28-1 du code de la construction et de l’habitation, introduit par le décret n° 2009-1154 du 29 septembre 2009 créant un label « haute performance énergétique rénovation » pour certains bâtiments existants Arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique rénovation »
•Organismes sous convention pour la délivrance des labels HPE rénovation
Conformément à l’article 4 de l’arrêté relatif au contenu et aux conditions d’attributions du label « haute performance énergétique rénovation », les labels peuvent être délivrés uniquement par des organismes certificateurs ayant passé une convention avec le ministère en charge de la construction.
En outre, les labels ne peuvent être délivrés que dans le cadre d’une certification, au sens du code de la consommation, portant sur la qualité globale du bâtiment et pas uniquement sur sa performance énergétique.
Vous trouverez ici la liste des organismes sous convention et les informations relatives aux certifications délivrées.
Pour chacune des certifications listées dans ce tableau, qui concernent des bâtiments résidentiels, les deux niveaux du label HPE rénovation peuvent être délivrés (« HPE rénovation 2009 » et « BBC rénovation 2009 »). Pour la certification des bâtiments tertiaires, seul le niveau « BBC rénovation 2009 » peut être délivré, conformément aux textes réglementaires.
Vous trouverez sur le site de la cohésion sociale des renseignements supplémentaires: http://www.logement.gouv.fr
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07/09/2007
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06/12/2006
